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こんにちは、奈湖ともこです。

本日は融資の審査に落ち続けたときについて説明させていただきます。

やっと買いたい良い物件を見つけたときに、融資が下りずに買えなくてショックを受けるというのは、低属性など関係なく不動産投資をしている方でしたら、誰でも経験すると思います。
私も埼玉県や千葉県に１日かけて物件を見に行ったのに、買えないことが何度もありました。
・融資が通らなくて買えない・・・
・現金で買うという方があとから出てきて、買われてしまう
・指値通ったと思ったら満額で買う人が出てきて買われてしまう
こういうことはとてもよくあります。
もう不動産投資を諦めようかな、現金買いだけしようかなと思いたくなってしまいます。
融資に落ち続けたときにどうすればいいか今日はお伝えさせていただきます。

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信用情報を確認する
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融資に１か所も通らずに落ち続けたときは、まず信用情報に問題がないか確認してください。
信用情報にキズがあるかもしれないという方は、融資の審査を出す前に確認しておくといいです。信用情報とは、クレジットやローンの申し込み・契約・支払い（返済）状況を記録したものです。
支払いの延滞・債務整理などの記録が信用情報に登録されると、融資の審査に落ちる原因になります。
またiPhoneの端末機種の分割払いの支払いが遅れた場合など、思わぬところでもネガティブな情報が登録されるので注意が必要です。
日本国内の信用情報機関は３社あります。
・日本信用情報機関（JICC）
主に消費者金融の情報が掲載
・株式会社シー・アイ・シー（CIC）
主に信販・クレジットカード・携帯電話の情報が掲載
・全国銀行個人信用センター
主に銀行・日本学生支援機構の情報が掲載

信用情報開示請求をする場合は、１社ごとに500円～1000円で開示できます。
もし支払いを延滞している場合は、すぐに返済しましょう。
過去に自分の名義のウィルコムを彼女に貸していて、彼女が携帯代を払うはずだったのに、彼女が払っていなかった・・・などで信用情報に傷がついていることもあるそうです。
クレジットカードの場合は、延滞解消後すぐにカードを解約してしまうと、解約する直前２年間の毎月の返済記録が、５年間にわたって記録されてしまいます。
もし延滞解消したときは、カードを２年間使っても使わなくても、契約したままにしておきます。
カードを解約しないことで、２年で信用情報を綺麗にすることができます。
延滞している方はどうするのが最善の方法かきちんと確認をしてみてください。
信用情報はしっかり綺麗にしておきましょう。

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銀行には借りる順番がある
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不動産会社さんに自分の属性を伝えると、借りれそうな銀行を教えてもらえます。自分で銀行開拓をしたり、知り合いの紹介で融資を打診することもできます。
銀行の種類をご説明します。
・メガバンク
メガバンクはかなりの高属性でないと、融資を借りられません。
・地方銀行
地方銀行は、メガバンクと比較して金利は高めですが、融資のハードルは低めです。多くは県庁所在地に本店を構え、その地域の活性化を目的に融資を行います。それなので、エリアから外れた物件は基本的には取り扱いません。
・信用金庫、信用組合
メガバンク、地方銀行よりも金利は高いものの、融資のハードルは低く、物件自体の審査も比較的緩いです。営業エリアは地方銀行よりもさらに狭くなります。
・ノンバンク
融資のハードルはきわめて低く、フルローンも十分可能です。しかし、金利は非常に高いです。
・日本政策金融公庫
事業計画などが認められれば、比較的低い金利で融資を受けられます。

属性の良い方は、まず地方銀行や信金で借りたほうがいいです。属性の良い方がわざわざノンバンクで、高い金利で物件を購入する必要はありませんし、もしノンバンクで借入をしてしまうと、地方銀行や信金で融資を受けづらくなってしまうとも聞きます。
地方銀行や信金で借りられない方は、日本政策金融公庫やノンバンクで借り入れをすることになります。
日本政策金融公庫は金利も低めですし、融資も借りやすいです。私も１棟目はこの日本政策金融公庫で借りました。

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ノンバンクで借りた後に借り換えをする
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どうしても融資がおりない方は、最終的にノンバンクで借ります。
「ノンバンクで借りるのは絶対ダメ！」と先輩大家さんに言われてしまうこともありますが、ノンバンクは３日で融資OKの連絡がくるくらい、すぐに融資をだしてくれます。信金の場合は審査に１か月かかると言われてしまうこともあります。急いで買わないと誰かに現金で買われてしまうような良い物件を見つけた場合は、ノンバンクで融資を出してもらってからゆっくり他行で借り換えることもできます。
融資を出してくれた銀行から金利が低い他行に借り換えをすると、基本的にその銀行で、もう二度と借りられなくってしまうことが多いです。
しかし三井トラストというノンバンクは、借り換えをしてもまたすぐに融資をしてもらえます。
ノンバンクは必ずしも悪ではなく、使い方によっては良いこともあります。

また、低属性の方はノンバンクでしか借りられないかもしれません。
高利回り物件をノンバンクで買って、キャッシュフローが貯まり、信金で借りられるようになったというお話もよく聞きますので、諦めずに頑張りましょう。
私も信金で借りることができるようにがんばります。

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賃貸併用住宅に住む
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住宅ローンを借りて他の人に住んでもらうのは、規約違反になってしまうことがあるので、してはいけません。しかし、賃貸併用住宅なら、合法的に不動産投資をすることができます。
アパートローンが全然組めない方は、賃貸併用住宅に住んで家賃を浮かせて、物件によっては利益を出すこともできます。もし利益を出していなくても、家賃がタダになることで、さらに貯金ができるようになったり、現金でボロ物件を購入したりと次のステップに進めることもあります。
アパートを購入していなくても、自身がお得に住めるだけで立派な不動産投資だと思います。
知り合いの大家さんは、賃貸併用住宅で自分の部屋以外をシェアハウスにして、高利回りにしている方もいます。

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返済比率を確認する
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銀行に融資依頼をする場合は、必ず返済比率を確認してください。不動産投資での失敗は、キャッシュアウトすることだけです。それ以外の小さな失敗は、基本的に現金があればなんとかすることができます。
物件が割安な物件かどうかもとても大切なので、買う前にしっかり確認していただきたいですが、返済比率もとても大切です。
毎月の返済が５万円の物件だったらそこまで問題にはなりませんが、毎月の返済が５０万円の物件の場合は満室想定家賃が毎月５５万円だと、空室が増えたらすぐに赤字になってしまいます。
返済に対して満室想定家賃がいくらなのか、確認をしてください。
サラリーマン投資家の方は、物件価格のほとんどを融資で購入することになると思うので、その場合返済比率を低くすることは難しいと思います。
家賃に対して返済が50％くらいになるように借入をできると安心です。
キャッシュフローを貯めたり、数年後に物件を売却することで、所有物件全体の返済比率を下げていけると、より安心経営できるようになります。

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現金で物件を買う
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融資が厳しくて、「融資を使って物件を買えないかも・・・」という方は、現金高利回り物件を買いたくなると思います。自己資金が少ない中で、融資も厳しい方が、現金で物件を買ってしまうと、その次に物件を買うのに、また１からお金を貯めないといけなくなります。
現金で購入した物件を売却して利益を出せればいいのですが、数年保有しないとトータルで利益を出すのは、難しいと思います。
いくつも物件を購入出来れば家賃収入も数十万円になりますが、小ぶりな物件を現金で１つ購入して、高利回り物件を作っても、毎月の家賃収入は数万円の場合があります。
現金のみで不動産投資をする場合は、レバレッジをきかせられないので拡大するスピードがかなり遅くなってしまいます。
また、最初に現金で購入してしまうと、融資を受けるときに預貯金が減ってしまっているので、融資を受けづらくなります。
最初はなんとか融資を組みつつ、そこで貯まったキャッシュフローで、現金で物件を買うのが一番効率的です。

次回は、不動産投資を家族に反対されたら？についてご説明します。

是非チェックしてみてくださいね。次回も楽しみにお待ちください！