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こんにちは、奈湖ともこです。

今日は低属性の方が１棟目に買うベストな物件とは？についてお伝えさせていただきます。

１棟目が大切と不動産投資本によく書いてあります。１棟目に失敗すると、あとが大変とも書いてあります。低属性の方がまず１棟目に購入するといい物件とはどんな物件なのかお伝えさせていただきます。

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物件選びの大前提
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物件選びの大前提があります。それは相場より少し割安な物件ということです。相場より割高な物件を買ってしまうと、せっかく家賃収入を得ても、売却するときに相場でしか売れないのなら、今までのプラスだった収入分が相殺されてしまいます。相場より割安かどうかしっかり調べてみてください。

割安物件が出る理由

割安物件を見つけるには物件情報をひたすら見て相場感を養うことも必要です。
割安物件かどうかの調べ方としては、

上記以外にも調べる方法はたくさんあります。相場より少し安いかなと思える物件を買いましょう。

その後賃貸需要を調べます。レントロールを見て長期で住んでいる方が高い家賃で住んでいたら、退去後の想定家賃を調べたり、１０年後の想定家賃下落はどれくらいかを調べます。これはSUUMOで自分の買いたい物件に似ている物件を見ればすぐにわかります。
融資を使って買う場合は、返済比率を確認します。

買いたいと思ったら実際に物件を見に行き、外壁の確認、内装にどれくらいリフォーム代がかかるかの確認、近隣の環境を確認したりします。管理会社にヒアリングも必要です。
相場より遥かに安い物件は、結局賃貸需要が厳しいエリアだったり、全室空室だったり、リフォーム代が高額だったり、再建築不可や借地権など、何かしら問題があることが多いです。

・相場より割安
・賃貸需要
・返済比率
この３点はしっかり確認しておきましょう。

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相場より多少割高でも買っていいこともある
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これはまだ物件を所有していない方を惑わせてしまうかもしれませんが、補足でいれさせていただいただきます。ごくたまに相場より多少高くても物件を買っていいこともあります。なぜかというと、目線が厳しくていい物件を見つけられず、何年間も買わない機会損失のほうが大きい可能性があるからです。

利回り１２％５０００万円の物件があるとします。これを買った場合と５年後にその物件が１０００万円安く売りに出て買った場合を比べてみます。（現金で買ったと仮定します。）

融資が組める時代には融資が借りられたけど、融資が厳しい時代だと借りれなくなるギリギリの属性の方もいると思います。そのような方は、融資が厳しくなってから不動産投資をスタートしようとしてもなかなか買えなくなってしまうので、そこそこ良い物件があったら、融資が組める時代に買っておくというのもありだと思います。
１つの銀行の融資でしか買えないような物件で高額のものや、利回りが低い地方物件など、売却ができなくなってしまうような物件は買ってはいけませんので、物件の見極めは非常に大切になります。
私も６年前に既に物件価格が高くなってきたと言われている時代に、不動産投資を始めました。買いたい物件のスペックを知り合いの大家さんに割高じゃない？と言われたこともありました。そのとき物件を買ったことで、その後物件を買い増しし、今ではCF５０万円になりました。２２歳の当時、属性が悪いからと不動産投資を始めていなかったら、今の不動産収入はありません。そう思うと属性が悪いと思って少し待ってから始めるよりは、属性が悪いながらも早めに始めたほうがいいです。

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エリアはどこがいいのか
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買ってはいけないエリアは基本的にないと私は考えています。私は、人口減少率日本一を取った横須賀市の物件を購入して、３倍以上で売却したこともあります。群馬の物件なども、遠いけれどかなりお得だったので購入しました。割安に購入出来るのなら、どこで買ってもいいと考えています。
その場合、人口が減っている地域では、相当割安でないと買わないことにしています。融資が通る方は、その融資が下りるエリアで物件を購入するという、融資がおりるエリア内で探すという方法もあります。
今回は融資が通らない方や、融資が大変ながらも通りそうな方は、どうやってエリアを絞ればいいのかについてご説明させていただきます。
まず自分の生まれ育った地域がある方は、そこで物件を買うという方法があります。そこまで土地値がでないエリアでしたら、高利回り物件を買います。
生まれ育ったエリアで買うメリットは、

田舎がない方や、ボロ物件を再生する方は、家から行きやすいエリアで探すのがいいかなと思います。物件再生するには、やはり何回か見に行ってリフォームをしないといけません。綺麗なアパート、マンションの場合はそこまでリフォームなど必要ないこともありますが、再生になると購入してすぐに、何度も通わないといけません。なので行きやすいエリアがおススメです。逆に、毎週末見に行ける！と思えるのなら、場所はどこでも良いです。
戸建て再生をした物件やファミリー物件は、一度入居が決まるとずっと退去しないので、私はほとんど見に行ってません。アパートやマンションは共用部があるので、定期的にチェックをしたり、清掃を依頼している方にチェックしていただいたりする必要があります。

逆に、行きたいエリアで買うのもありです。私は金沢が好きなので、金沢に物件を持ちたいとも思っています。（笑）ただ小ぶりな物件の場合、交通費や宿泊費がかさみ、キャッシュフロー以上に経費がかかってしまうこともありますので、そこは気を付けてください。価格帯と、物件まで通えるかどうか、によって、どこでも物件を購入していいということです。

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物件の構造や価格帯
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RCや木造アパート、戸建て、シェアハウスなど、投資家さんによって全然手法が違ってきます。いろんな本を読んでいると、どれがいいのかわからなくってしまいますよね。投資家も、何度もうまくいった手法があれば、その手法以外をして失敗するよりは、同じ手法で買い進めるのが無難となり、一度成功した手法を変更しない方が多いです。
私は木造物件がほとんどですので、木造が好きです。戸建ても入居が決まると、共用部の清掃も必要ないですし、入退去がほとんどないので、とても好きな投資法です。ただこの投資法になったのには訳があります。不動産投資を始めるときはRC物件を買っている知り合いがたくさんいたので、RC物件を狙っていたけど、価格帯が高くて融資が付かず買えませんでした。それでたどり着いたのが、価格帯が安めの木造で築年数も古めの物件でした。

高属性の方は、大きなRCを買うことで、数棟保有してサラリーマンを引退できることもありますので、RCを買うのもありです。その方の属性に合わせて、買えるものを買っていくというのが一番いいやり方だと思います。
年収2000万円、貯金1億持っている方が、戸建て投資をして家賃７万円が入ってきても、こんなに労力かけたのに・・・７万円か・・・・となってしまうかもしれません。

この方法が一番良いと思います。

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１棟目に買うと良い物件の概要
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１棟目に買うのにいいのは、シンプルな物件です。エリアと構造をお話しましたが、それよりも大切なのはシンプルということです。
初心者の方が、物件を探していると相場より遥かに安い物件を見つけて問い合わせすることがあると思います。そうすると、再建築不可物件や容積率オーバーの物件のことがあります。こういう物件はノンバンクでしか融資が付かないのですが、基本的に１棟目にはおススメできません。もし売却したくなったときに、売却金額も安くなってしまうからです。
築年数そこそこの、利回りも他の物件より少しいいかなくらいの、シンプルな物件を購入するといいです。
私が多くの投資家さんと話してきて気付いたのは、１棟目を長期保有する方は少ないということです。１棟目は数年後に売却する場合が多いので、売却という出口を取りやすい物件がおススメです。

雨漏り物件ですが、リフォームしたら直ります・・・意外とお金がかかることも
全部空室ですが再生すると高利回り・・・満室にできなくて、空室続きになってしまうことも
任売物件で戸建てと社員寮アパートつきなので高利回り・・・お金がきつく任売になっているから建物が傷んでいる可能性や、売却するときにまたセット売りで割安になってしまうことも

なので難しい物件は不動産投資に慣れたら買っていくのが良いと思います。最初はシンプルなものがおススメです。

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１棟目に買うといい物件とは
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私は木造アパート・戸建てが好きとお伝えしたのですが、１つめに戸建てを買う場合は融資で購入するより現金で買うのがいいと思っています。空室で買うとファミリー物件なので長期で住んだ後ですし、延床が広いのでリフォーム費用がかさみます。入居中で買ってもすぐ退去になる場合もあります。戸建てはファミリー層が住む物件なので、単身者向け物件より入居付けに時間がかかることがあります。リフォーム代がかかり、空室が続いてしまうと、もし借り入れをしている場合はしばらく出費の状態が続きます。

それなので融資を組める方は最初は、アパートがおススメです。半分くらい入居してる物件を購入していれば返済比率５０％ほどで借りていれば、返済は家賃ですることできます。満室だと価格設定が強気な場合がありますので、売主さんが地主さんでやる気がなく、空室のをそのまま放っておいたような物件が一番よいかと思います。相続した物件や地主さんは残債がないですし、一生懸命買った物件ではなくただでもらった物件なので、１円でも高く売りたいと思っていないこともあります。

半分以上埋まっていて割安でシンプルなアパートを皆さんもぜひ探してみてくださいね。
それを買えない方はボロ戸建てを現金で購入するのがいいかなと思います。

次回は、資産を拡大していく方法についてご説明します。
是非チェックしてみてくださいね。次回も楽しみにお待ちください！